Immobilienfonds
Immobilienfonds sind Investmentfonds, die es Kapitalanlegern ermöglichen, sich mit verhältnismäßig kleinen Beträgen an Immobilien zu beteiligen. Man unterscheidet offene Immobilienfonds, geschlossene Immobilienfonds.
Geschlossener ImmobilienfondsBeim geschlossenen Immobilienfonds investiert der Kapitalanleger in Immobilien i. d. R. Gewerbeimmobilien, wie Büro- oder Einzelhandels- Logistik aber auch Wohnobjekte im In- und Ausland. Er ist damit Mitinhaber, also Unternehmer, mit entsprechenden Risiken aber auch allen Chancen des Marktes.
Die einzelnen Immobilien werden in einem Emissionsprospekt ausführlich dargestellt, was dem Anleger - im Gegensatz zum offenen Immobilienfonds - eine transparente Investitionsentscheidung ermöglicht. Bei Erreichung der angestrebten Investitionshöhe, also z.B. dem Kaufpreis der Fondsimmobilie, wird der Platzierungszeitraum beendet, das heißt es werden keine weiteren Gelder mehr eingeworben und der Anlegerkreis ist damit definiert.
Geschlossene Immobilienfonds sind in der Regel die Rechtsform einer Kommanditgesellschaft (KG) oder auch einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes GbR organisiert. Bei Investitionen im Ausland können auch ausländische Rechtsformen genutzt werden. Der Anleger wird Gesellschafter, bei der KG also Kommanditist, sein Risiko ist auf die geleistete Einlage beschränkt. Der Anleger hat allerdings keinen Anspruch auf Rückgabe der Anteile und Auszahlung. Dies wird innerhalb der Gesellschaft durch einen Gesellschafterbeschluss herbeigeführt.
Bei geschlossenen Auslands-Immobilienfonds kommt der Anleger i. d. R. in den Genuss verschiedener steuerlicher Vergünstigungen durch sog. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), die dem deutschen Anleger eine vorteilhafte Besteuerung im Investitionsland (Belegenheitsprinzip) ermöglichen.
Geschlossene Fonds sind gesetzlich nicht geregelt, es ist allerdings seit dem 1. Juli 2005 durch das BaFin eine Prüfung der Emissionsprospekte erforderlich. Es gibt ein sehr breites Spektrum von Anbietern, die in verschiedenen Assetklassen (Immobilien, Schiffe usw.) aktiv sind. In den letzten Jahren ist neben einer stärkeren Regulierung des Marktes, eine Konzentration der Umsätze auf Fondsinitiatoren mit Bankenhintergrund und kapitalstarke Aktiengesellschaften zu beobachten.
Parallel zur Entwicklung dieser Anlageform, hat die Rechtsprechung die Voraussetzungen und Haftungen für solche sog. Publikums-KGs immer weiter präzisiert und ausgebaut. Wesentlicher Bestandteil ist der Fondsprospekt (siehe auch Prospekthaftung). Werden die Mindestvoraussetzungen für den Inhalt und die Erstellung eines solchen Prospekts nicht erfüllt, so kommt es, entgegen der gesellschaftsrechtlichen Konstruktion der beschränkten Haftung, zur sog. Durchgriffshaftung der Initiatoren. Grob gesagt ist die Rechtsfolge, dass die Initiatoren mit ihrem gesamten Privatvermögen für einen verursachten Schaden haften. Diese Änderungen waren notwendig geworden, nachdem immer mehr Anleger durch geschlossene Immobilienfonds geschädigt wurden (siehe auch Anlagebetrug).
Häufig wurden solche Konstruktionen auch für sog. Verlustzuweisungsgesellschaften verwendet. Dabei besteht der Hauptertrag darin, durch Zuweisungen von Verlusten an den Kapitalanleger die persönliche Steuerlast zu drücken. Ein Verlust wird entweder durch Kreditzinsen oder hohe Investitionsabschreibungen, ähnlich wie bei Medienfonds erreicht.
Der Ertrag besteht also vor allem in der Ersparnis von Steuern. Dies wiederum machte die Anlage nur für Spitzenverdiener interessant. Der Gesetzgeber hat dieses Schlupfloch jedoch geschlossen, so dass die Anlageform primär als renditeorientiert zu sehen ist. Im Jahr 2004 investierten die Deutschen knapp 3 Mrd. € in geschlossene Immobilienfonds.
Da die Fondsgesellschaften zusätzlich zu diesen Anlegergeldern auch noch Kredite aufnahmen, wurden von geschlossenen Immobilienfonds im Jahr 2003 mehr als 11 Mrd. € in Immobilien investiert. Davon gut die Hälfte in Deutschland. Diese Zahlen belegen die enorme volkswirtschaftliche Bedeutung dieser Investitionsform und die steigende Akzeptanz, insbesondere bei Institutionen und Privatanlegern.
Offener ImmobilienfondsBei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um Grundstücks-Sondervermögen mit mindestens 15 Grundstücken, das von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) betreut wird.
Die KAG gilt dabei als Spezialkreditinstitut und unterliegt der Kontrolle durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Das Sondervermögen selbst ist nicht rechtsfähig, sondern wird durch die KAG vertreten.
Eine Depotbank verwahrt die dem Fonds gehörenden liquiden Mittel und gibt die Fondsanteile aus. Gesetzlich geregelt sind offene Immobilienfonds im Investmentgesetz (InvG).
Offene Immobilienfonds kaufen hauptsächlich Gewerbeimmobilien (meist Bürohäuser oder Einzelhandelsimmobilien) und versuchen, durch Mieterträge und Wertsteigerungen der Objekte Erträge zu erwirtschaften. Ziel ist es, Immobilien auch für Kleinanleger börsentäglich verfügbar zu machen. Da die Fondsanteile jederzeit gekauft oder verkauft werden können, investieren die Fondsmanager das Geld der Anleger deshalb nicht nur in Gebäude und Grundstücke, sondern auch in Zinspapiere oder ähnliche schnell verfügbare Anlagen.
Die Liquiditätsreserve des Fonds muss mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens betragen, darf aber höchstens auf 49 Prozent steigen. Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, einen Fonds zeitweilig zu schließen, wenn die Liquiditätsreserve weniger als 5 Prozent des Fondsvermögens ausmacht.
Wenn mehr Fondsanteile zurückgegeben werden als flüssige Mittel vorhanden sind, darf der Fonds entweder Fremdkapital aufnehmen, was die Rendite belastet, oder muss Immobilien verkaufen. Immobilienfonds setzen ihre Objekte jedoch nicht zum Marktwert an, der sich ständig ändern kann, sondern zum Verkehrswert nach § 194 BauGB. Dabei stellen unabhängige Gutachter mithilfe der Mieterträge und der Kosten den Wert fest. Ein offener Immobilienfonds darf seine Objekte nicht (bzw. "nur unwesentlich") unterhalb dieses Verkehrswertes verkaufen.
Ein Problem entsteht, wenn die Mittelabflüsse hoch sind und deshalb schnell viele Objekte verkauft werden müssen. Der Verkaufsdruck mindert den am Markt erzielbaren Preis. Sinkt der erzielbare Preis unter den vom Gutachter festgestellten Wert, ist ein Verkauf nicht mehr zulässig. Oft können dann nur die ertragsstarken Objekte veräußert werden, was die Rendite des Fonds weiter belastet.
Immobilienfonds gelten - selten zu recht - als steuerlich vorteilhafte Geldanlage. Der Grund dafür ist, daß ein Teil des Gewinns, den der Immobilienfonds macht, auf den Wertsteigerungen der Objekte basiert. Dieser Teil ist steuerfrei. Dies ist je nach Fonds etwa ein Drittel des Gesamtgewinns. Der restliche, auf die Mieteinnahmen entfallende Gewinn, wird als Einkünfte aus Kapitalvermögen besteuert.